Erst informieren, dann investieren…

ACHTUNG Denkmalimmobilien! Oder VORSICHT Denkmalimmobilien?

Beide haben ihre uneingeschränkte Berechtigung, denn der Erwerb einer Denkmalschutzimmobilie ist sicherlich für den ein lukratives Geschäft, der eine hohe Steuerbelastung hat und heute schon mit großer Sicherheit weiß, dass dies auch in den nächsten Jahren so sein wird. Dabei gilt nicht nur der Erwerb als Kapitalanlage als steuerlich interessant, sondern durchaus auch für Eigennutzer. Erwerber von Denkmalimmobilien dürfen sich freuen, denn der Erwerb wird vom Staat steuerlich gefördert. Kapitalanleger können acht Jahre lang je 9% und weitere vier Jahre je 7% der anerkannten sanierungsbedingten Kosten von der Steuer absetzen. Eigennutzer dürfen über zehn Jahre hinweg 9% pro Jahr abschreiben. Auch hier von den anerkannten Sanierungskosten. In Abzug gebracht, wird beim Kaufpreis immer der Grundstücksanteil und der Anteil der Altsubstanz. Der verbleibende Betrag kann dann, wie oben steuerlich erhöht, abgeschrieben werden, wie bereits ausgeführt. Doch aufgepasst, wichtig ist natürlich, dass die Sanierunsgkosten von der zuständigen Behörde auch in diesem Umfang anerkannt werden – nur dann erkennt auch das Finanzamt diesen Wert an. Natürlich kann das je nach Standort ein erheblicher Betrag sein, denn en man dann als Erwerber einsparen kann. Aber wir stellen uns seit 17 Jahren die Frage: “Lohnt sich das eher für den Erwerber oder doch mehr für den Bauträger?”. Nun, die Antwort darauf kann man jetzt immer mehr geben, denn viele, die ab dem Jahre 1998 eine denkmalschgeschützte Immobilie erworben haben, verkaufen diese nun wieder. Trotz des derzeit guten Immobilienmarktes ist jedoch kaum eine Immobilie dabei, die den Wert erzielt, den der Erwerber damals bezahlt hat. Rechnet man dann bei so manchem Objekt noch die Steuerersparnis dazu, die der Erwerber tatsächlich gehabt hat, dann kommt dann auch nur manchmal eine “Null-auf-Null-Rechnung” heraus. Dafür eine Immobilie zu haben um “Null auf Null” herauszugehen, dafür hat man eine Immobilie ursprünglich nicht erworben. Natürlich gibt es auch hier Ausnahmen, zum Beispiel dort wo man damals eine Immobilie in einer Lage erworben hat, die damals noch unterbewertet war. Dort hat so mancher Investor einer Denkmalimmobilie ein gutes Geschäft gemacht. Aber das ist eben nicht die große Mehrzahl der Erwerber. Zusätzlich weiß man natürlich erst nach Ablauf der Zeit, in der man eröht steuerabzugsberechtigt war, wie hoch die Steuerersparnis wirklich war. Alle Berechnungen zu Beginn der Investition waren ja Prognosen. Zum Teil gefährlich Prognosen, denn wir kennen so manchen Fall, wo sich die steuerlichen Grundlagen dramatisch verändert haben bzw. die persönliche Lebenssituation des Erwerbers einer Denkmalschutzimmobilie. Genau das aber kann dann eben auch bei einem Erwerber zu katastrophalen Auswirkungen in seiner persönlichen Lebenssituation führen. Muss er die Immobilie verkaufen, dann ist der Wertverlust die ersten Jahre dramatisch, auch weil der Nachkäufer eben die erhöhte Abschreibung nicht mehr hat. Abschläge von 30% vom gezahlten Kaufpreis sind da keine Seltenheit. Rechnet man das mal in Zahlen aus, dann können das eben auch mal 60.000 Euro und mehr sein. Kaum jemand für den so etwas kein wirtschaftliches Desaster wäre. “Man muss aber beim Erwerb einer Immobilie auch diese Dinge beachten”, so Thomas Bremer. Denn man kann heute nicht 12 Jahre mit 100%er Sicherheit in die Zukunft schauen, vor allem nicht in die finanzielle Zukunft. Bei dem Erwerb einer Immobilie muss an wirtschaftlich immer mit dem Schlimmsten rechnen, dann kann einem, wenn das dann wirklich eintritt, nichts passieren. Es gilt aber auch, sich für solche Eventualfälle dann abzusichern, wenn man die Immobilie erwirbt. Genau dann ist der richtige Zeitpunkt dafür. Es gibt dort gute Angebote auf dem Markt, die solche Eventualitäten gut und preisgünstig absichern. VORSORGE sollte hier das Kriterium sein, denn Heilung ist danach oft nicht mehr möglich. Lassen Sie uns aber auch anmerken, dass wir nicht ausdrücklich gegen den Erwerb einer Denkmalschutzimmobilie sind , aber es nur dem empfehlen, der die Folgen überschauen kann. Jeder andere Erwerber ist sonst mit einer Bestandsimmobilie sicherlich besser bedient. Warum eine Bestandsimmobilie in unseren Augen die oft bessere Alterative ist, dass erklären wir Ihnen gerne morgen in einem weiteren Beitrag auf diebewertung.de.

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